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深圳扩容的可能性有多大?

发表时间:2020-04-24 17:43:34  来源:腾讯新闻  浏览:次   【】【】【

近日,惠州有三宗商住地块出让,仲恺惠环1宗,惠阳2宗。万科旗下子公司以6.79亿元夺得惠阳两宗商住地。

值得注意的,这是万科首次进军惠阳,此前惠阳没有任何万科的项目,这也曾被一些人解读为“万科不看好惠阳房地产市场”,那么此次万科又转过头来重新布局惠阳,释放出哪些信号?惠阳并入深圳到底有没有戏?

对于深圳扩容,惠阳并入深圳的猜测,目前是众说纷纭,反对的声音主要有:“河源飞地模式将取代惠州”、“惠州商品房开发过度已无地可用”、“惠州不可能把纳税大户划给深圳”、“城市扩容各方利益复杂不能很快就落地”等。

深圳看房团针对以上问题逐一进行分析:

1、河源将取代惠州成为深圳下一个扩容区

2019年11月,《河源日报》报道称:为支持深圳建设“中国特色社会主义先行示范区”,河源市正式启动了方案编制工作,将重点谋划“深河特别合作区”。

与此同时,河源市发改委已经开始调研,深入到东源县、江东新区、河源高新区、灯塔盆地及相关企业,详细了解产业发展、企业用工环境、营商环境、重大发展平台谋划等方面情况……

相比于惠州,不在大湾区城市之列的河源对于拥抱深圳明显更热情,也更加急切,但这也许不是深河两地的两情相悦,只是河源的一厢情愿。

虽然深圳在“飞地模式”上已经有了尝试,但它整体上不符合经济规律。即便是一线城市,它的有效辐射半径也很难突破70公里。深汕合作区距离深圳已经超过100公里,而深河合作区则接近200公里。

即便是上海、天津这种直辖市,也很难带动远离市区的重点开发区,深圳又怎么可能全面带动200公里外另一个城市的发展?

如果飞地模式真的可行,直接把新疆划给上海,把西藏划给北京,中国西北部不早就发展起来了。

2、城市的扩容要经过一系列复杂而漫长的程序,不可能如此之快

这一点确实有道理,城市的扩容深刻影响多方利益,十分复杂,不是一朝一夕能落地的。但从历史经验来看,城市扩容的速度正明显加快。

从2005年提出方案,合肥扩容巢湖用了6年时间

从2015年提交请示,成都扩容简阳用了4年时间

从2016年公开建议,西安扩容西咸新区用了1年时间

从2018年10月31日,中纪委提出济南首位度不够,到2019年1月9日国务院批复济南扩容莱芜,只用了不到3个月的时间

事实上,中国城镇化战略已发生重大转变,从2019年到2020年,各种标志性文件、会议对中心城市、都市圈、城市群有了新的定义,如:

增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力,增强其他地区在保障粮食安全、生态安全、边疆安全等方面的功能——2019年8月中央财经委第五次会议

优化行政区划设置,提高中心城市和城市群综合承载和资源优化配置能力,实行扁平化管理,形成高效率组织体系——2019年11月《中共中央关于坚持和完善中国特色社会主义制度推进国家治理体系和治理能力现代化若干重大问题的决定》

优化行政区划设置,以中心城市和城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展格局,拓宽城市间流动空间——2019年12月中共中央办公厅 国务院办公厅印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》

优化发展直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市等中心城市,强化用地等要素保障,优化重大生产力布局。完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围,解决发展空间严重不足问题——2020年4月《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》

当下,中国经济发展的空间结构正在发生深刻变化,中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式,城市扩容的速度变得越来越快。

深圳既是计划单列市、经济特区、“双范”城市,也无疑是粤港澳大湾区的中心城市,在今年8月经济特区成立40周年庆典上,扩容政策直接落地也不是没有可能。

深圳高房价的根本原因是供需失衡,如果不解决空间发展不足的问题,深圳就不能发挥出原有的潜力和活力,就近扩容可以说是最佳方案。

3、惠州土地并不廉价,也没有多少空地,早已成为某些房企的储备用地。

惠州临深确实建了许多房子,但这并不意味着惠州临深就无地可用了,尤其是产业用地。

早在2017年8月,惠州惠阳区就发布了土地新政——《惠州市惠阳区严控产业用地的若干措施》(下称《措施》)。

《措施》中提到:至2030年,惠阳产业区块线总规模占城市建设用地总规模的比例不应低于35%,同时,严控工业用地(含现状及规划)申请变更为居住、商业用途的地块个案调整项目。

去年深圳铆足了劲把高新区扩容14倍至159.48平方公里,而单一个惠阳区的产业用地就是全深圳高新区的2倍,这还不算大亚湾的面积。因此就算你看到惠阳到处都在盖楼,也并不意味着惠阳没有产业用地可用了。

那么惠州的土地价格是否廉价?对深圳是否有吸引力?2019年大湾区各城市的土地价格值得参考。

数据来源于各城市公共资源交易中心网站,在2019年大湾区的土地市场中,深圳的楼面价最贵,达21225元/平方米,广州次之,为11462元/平方米,其次是中山、东莞在8000元/平方米左右。

再来看惠州的楼面价,惠州的楼面价是全湾区倒数第三名,为3659元/平方米,深圳的楼面价是惠州的近6倍,比惠州更便宜的只有江门和肇庆。

如果说惠州的土地不廉价,深圳就只能跨过珠江,越过珠海和中山,去江门和肇庆借地了,但这样现实吗?

4、惠阳大亚湾是惠州的“钱袋子”,单独划给深圳不现实

惠阳大亚湾是惠州的纳税大户,让惠州把自己好不容易养大的孩子拱手送人,确实有些不合乎情理。

但事情总有解决的办法,当初深中通道的建设受到广州的极力反对,后来深中通道分出一个叉连接了广州南沙,广州便不再有反对的声音。

在深圳扩容方面同样如此,我们可以在惠州的行政和财政方面做出一个折中方案,解决惠州的后顾之忧。

而且,粤港澳大湾区作为国家战略,其发展的道路遇到了一些波折,香港最近的情况不必多说,澳门以博彩业和旅游业为主,发展后劲不足,曾经的粤港澳大湾区两个带头大哥都有些不灵了,深圳这时候必须顶上,这才有了深圳的“双范”头衔。

当下的世界格局多变,经济动荡,新一轮科技革命正慢慢展开,中国也面临着诸多挑战。在此背景下,不排除以国家层面的力量推动深圳更快更好地发展。

当一件事不再是一城一省的利益,而是上升到国家发展战略层面时,惠州的感受、广州的面子似乎没有想象中那么重要。

惠州的投资价值,无论其是否并入深圳,都不应该报以过低的评价,或过高的期望。

办法总比困难多,惠州临深并入深圳不是“是与否”的问题,而是“早与晚”的问题,因为只要深圳想要土地,就永远绕不开惠州。未来即使惠州临深不并入深圳,随着深惠轨道交通的完善,两座城市跨城生活与同城无异。

如果深圳真的扩容成功,我们也不应该对惠州楼市报以过高的期望,感受过高房价带来的切肤之痛后,深圳发展扩容新区必将以雷霆手段严控房价上涨,如政府对新房市场限价、对二手房市场予以指导价格、对土地市场实行“双限双竞”等。

在粤港澳大湾区发展背景下,以惠州的区位和房价来看,这里仍是洼地,投资惠州没必要去赌深圳的扩容,而是更加理性地看待惠州房产的价值。

责任编辑:房产论坛